Wegerechte ohne Grundbucheintrag

 Dienstbarkeiten wie Geh- und Fahrrechte entfalten grundsätzlich nur dann volle rechtliche Wirkung, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind. Ohne Eintragung gelten sie meist nur zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien und können bei einem Eigentümerwechsel verloren gehen. Zwar gibt es Ausnahmen – etwa ersessene oder bestimmte außerbücherliche Dienstbarkeiten, insbesondere in Vorarlberg und Tirol –, diese bergen jedoch erhebliche Rechtsunsicherheiten. Eine rechtzeitige Eintragung ins Grundbuch schützt vor dem Verlust von Rechten, erleichtert die Beweisführung und hilft, kostspielige Nachbarschaftsstreitigkeiten zu vermeiden.

Müssen Dienstbarkeiten im Grundbuch eingetragen werden?

Grundsätzlich gilt: damit eine Dienstbarkeit rechtsgültig wird, muss sie beispielsweise durch Vertrag, durch Testament oder beispielsweise durch Gerichtsurteil erworben und im Grundbuch eingetragen werden. Ohne Eintrag im Grundbuch entsteht die Dienstbarkeit nur zwischen denjenigen, die diese auch vereinbart haben. Alle anderen müssen sich nicht daran halten.

Gibt es auch Servitute und Wegerechte, die nicht im Grundbuch eingetragen sind?

Ja, solche gibt es. Eine Ausnahme vom obigen Grundsatz sind Grunddienstbarkeiten, die ersessen worden sind. Servituten und Geh- und Fahrrechte, die durch Ersitzung entstanden sind, gelten auch dann, wenn sie nicht im Grundbuch eingetragen sind! Solche Servitute und Wegerechte werden außerbücherliche Dienstbarkeiten genannt.

Eine weitere Ausnahme sind sogenannte Felddienstbarkeiten in Vorarlberg, die vor 1997 begründet worden sind und nicht in das Grundbuch eingetragen werden konnten. Felddienstbarkeiten sind Geh- und Fahrrechte, die Servitut des Viehtriebs und der Skiabfahrt, Wasserleitungsservituten und Holzbringungsrechte. Auch diese gelten auch ohne Eintragung im Grundbuch gegenüber jedem Dritten.

Was passiert, wenn das Wegerecht nicht im Grundbuch eingetragen ist?

In diesem Fall kann die Dienstbarkeit verloren gehen.

Es gilt das Prinzip, dass darauf vertraut werden darf, was im Grundbuch steht bzw. was im Grundbuch nicht steht. Wenn im Grundbuch keine Dienstbarkeit eingetragen ist, können Käufer oder sonstige Rechtsnachfolger davon ausgehen, dass auf dem Grundstück keine Servitut besteht. Wenn das Grundstück dann den Eigentümer wechselt, geht eine nicht eingetragene Dienstbarkeit verloren. Davon gibt es zwei Ausnahmen: offenkundige Dienstbarkeiten und bestimmte Servitute in Tirol und Vorarlberg.

 In Vorarlberg und Tirol kann man sich selten darauf verlassen, dass ein Grundstück frei von Servituten ist. Selbst wenn keine offenkundigen Dienstbarkeiten bestehen und im Grundbuch keine eingetragen sind, könnten dennoch außerbücherliche Dienstbarkeiten bestehen. Es kann also durchaus sein, dass ein Nachbar auch Jahre nach dem Kauf plötzlich auf eine Dienstbarkeit besteht, von der der Käufer noch nie etwas gehört hat.

Was ist mit Wegerechten in Vorarlberg? Können diese Verjähren oder kann ich solche ins Grundbuch eintragen lassen?

Gehrechte und Fahrrechte konnten in Vorarlberg bis zum 31.03.1997 nicht ins Grundbuch  eingetragen werden. Seit dem 01.04.1997 ist dies  allerdings möglich. Seit diesem Datum läuft daher die 30-jährige Verjährungsfrist, die am 01.04.2027 endet. 

Bei Dienstbarkeiten in Vorarlberg, die nicht im Grundbuch eingetragen sind, sollte daher jedenfalls bis zum 01.04.2027 geprüft werden, ob eine Eintragung im Grundbuch möglich ist.

Warum sollte ich ein Gehrecht ins Grundbuch eintragen lassen?

Einerseits, damit die Dienstbarkeit bei einem Eigentümerwechsel nicht verlorengeht, und andererseits, weil die Beweisbarkeit mit der Zeit regelmäßig immer schwieriger wird. Durch die Eintragung im Grundbuch wird die Rechtslage klar dargestellt und zukünftige Streitigkeiten vermieden. 

Wie wird eine Servitut im Grundbuch eingetragen?

 Dies hängt davon ab, ob dies einvernehmlich erfolgt oder ob geklagt werden muss. Wenn man sich mit den Nachbarn einigen kann, reicht meistens ein kleiner Vertrag oder eine Bestätigungserklärung. Dieser muss beglaubigt werden, also vor Notar, Legalisator oder dem fürstlichen Landesgericht Liechtenstein unterschrieben werden. Die Eintragung ins Grundbuch erledigt dann ein Rechtsanwalt oder Notar.

Wenn die Eigentümer des belasteten Grundstücks nicht zustimmen, muss geklagt werden. Dann wird in einem Gerichtsverfahren geklärt, ob das Wegerecht besteht. Gleiches gilt, wenn die Dienstbarkeit über ein Notwegeverfahren eingeräumt wird. Mit dem Gerichtsurteil kann dann die Dienstbarkeit ins Grundbuch eingetragen werden.

Aber wenn wir uns gut mit den Nachbar verstehen und das Zugehen oder Zufahren  ohnehin kein Problem ist?